Недвижимость

Приобретение новой квартиры — дело дорогостоящее, поэтому при оформлении сделки надо быть очень внимательным. Иначе придется в лучшем случае потратить много времени и нервов, а в худшем — можно остаться без крыши над головой.
При покупке квартиры необходимо иметь представление о разнообразных нюансах, на которые надо обязательно обращать внимание при заключении договора купли-продажи. Во многом эти особенности зависят от способа приобретения жилья. Поэтому для начала рассмотрим эти способы.
Квартира с пылу с жару
Купить квартиру у застройщика — идея довольно привлекательная. Помимо того что это будет стоить дешевле, чем приобретение через риэлтора, покупателю еще и не придется сталкиваться с проблемой предыдущего владельца (невыписанные жильцы, дети, чьи интересы нарушены и т. д.). Кроме того, новые квартиры продаются чаще всего без отделки и со свободной планировкой. Это значит, что покупатель сможет обустроить квартиру по своему желанию.
Однако есть довольно серьезная проблема, которая заключается в переходе права собственности. Если квартира приобретается уже после сдачи дома, то дом принят госкомиссией и существует в юридическом смысле. Однако такие квартиры гораздо дороже тех, которые были куплены на стадии строительства или на нулевом цикле (когда нет даже котлована).
На этапе строительства квартира не может быть продана, поскольку она не существует официально, право собственности на нее отсутствует, а потому застройщики заключают договор, предоставляющий покупателю право на долю в инвестировании. По условиям такого договора покупатель получает не квартиру, а право на инвестирование части строительства, эквивалентной желаемой квартире. В этом случае клиента могут ожидать два неприятных сюрприза. Во-первых, нет гарантий, что строительство не будет приостановлено в тот или иной момент. Во-вторых, даже если дом сдан, покупатель может испытать разочарование при осмотре и обмере своих владений. Дело в том, что на стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой отдельной квартиры. Поэтому обычно застройщики не указывают в договоре точную площадь, предусматривая возможность ее изменения. Соответственно, в случае увеличения покупатель должен будет доплатить за «лишние» метры.
Порядок получения разрешения на проведение перепланировки
В соответствии с законом г. Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» граждане вправе переустраивать занимаемые ими помещения, если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов.
Чтобы произвести перепланировку, необходимо написать заявление об этом в районную управу. К заявлению надо приложить собранные предварительно документы. Заявление поступает на рассмотрение на межведомственную комиссию, и в случае положительного заключения оформляется разрешение на перепланировку, подписываемое главой районной управы.
Для получения разрешения потребуются следующие документы:
1. Документы о правах на занимаемые помещения (свидетельство о праве собственности, договор).
2. Письменное согласие управляющего жилым домом (управляющей организации).
3. Копии поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации, где графически наносятся предложения по изменению планировки.
4. Проектная документация (обязательна для изменений, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем). Проектная документация должна быть оформлена в организации, имеющей лицензию на такой вид деятельности, например в МосжилНИИпроекте.
5. Заключения государственных надзорных органов в соответствии с характером заявленных мероприятий.
В зависимости от вида перепланировки могут потребоваться согласования:
- территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов) — о соответствии архитектурным требованиям;
– санитарно-эпидемиологического надзора — о соответствии санитарно-гигиеническим требованиям;
– пожарного надзора — об обеспечении пожарной безопасности;
– газовой технической инспекции Мосжилинспекции — об обеспечении газобезопасности;
– жилищной инспекции по административному округу – о соответствии нормативам по эксплуатации жилищного фонда.
На первый взгляд перечень обширный, однако при наличии технической возможности перепланировки многие согласования носят скорее формальный характер.
В случае, если Межведомственная комиссия даст положительное заключение и разрешение будет получено, можно будет приступать непосредственно к перепланировке. Необходимо учитывать, что перепланировка должна быть закончена в срок, не превышающий четыре месяца.
После завершения переустройства помещений следует обратиться в территориальные органы технической инвентаризации с заявкой на внесение изменений в инвентаризационно-техническую документацию.
Органы технической инвентаризации, выполняя обмеры в переустроенных помещениях, проверяют соответствие произведенных изменений разрешительной документации и информируют о результатах органы власти, выдавшие разрешения.
По данным компании «Правовая защита»
При покупке квартиры у застройщика не помешает уточнить, имеется ли разрешение на строительство, на каком основании дом возводится именно на этом участке земли и т. д. До сих пор встречаются случаи, когда дом уже готов, квартиры проданы, но покупатели не имеют права проживать там, поскольку строительство велось незаконно. Деньги в случае возникновения каких-либо проблем застройщики возвращают крайне неохотно. В девяти случаях из десяти придется обращаться в суд.
Итак, при покупке квартиры у застройщика необходимо уточнить, законно ли строительство дома, и отразить в тексте договора все основные характеристики квартиры (количество комнат, примерный метраж и т. д.).
Риэлтор риэлтору рознь
Другой распространенный вариант — покупка квартиры через риэлторскую фирму. Клиент заключает с агентством договор на оказание услуг по подбору подходящего жилья. Как правило, поиском варианта дело не ограничивается, поскольку это невыгодно прежде всего самому агентству. Агентство решает, заключать отдельный договор на сопровождение покупки квартиры или действовать в рамках договора об оказании услуг. Более правильным представляется заключать два отдельных договора.
В договоре об оказании услуг необходимо указать абсолютно все требования к потенциальному жилью. Поскольку в подобных договорах, как правило, есть ограничение по количеству предоставляемых вариантов (например, три), целесообразно при предъявлении условий перечислить все существенные факторы (количество комнат, метраж, этажность, наличие лифта или балкона, мусоропровода, транспортную доступность, инфраструктуру и т. д.). В том случае, если вниманию покупателя предлагается квартира, не отвечающая предъявляемым требованиям, он вправе отказаться от просмотра такой квартиры (равно как и от ее покупки) и обязать агентство продолжить поиски.
Также клиент может использовать агентство в качестве проверяющей организации для квартиры, которую он выбрал самостоятельно. Иными словами, основной задачей агентства станет проверка правовой чистоты квартиры и сопровождение сделки. В этом случае покупателю необходимо проследить, чтобы в договоре указывались все возможные обязанности сторон (подготовка документов на квартиру, подача договора на регистрацию, оформление прав нового собственника и т. д.). Тогда в случае возникновения проблем можно будет предъявить претензии к агентству.