Недвижимость

Ситуация, случающаяся достаточно часто: владелец квартиры сдает ее, а потом решает продать. Тут возникает вопрос: что делать с арендатором? Извещать ли его? Как вообще строить с ним отношения в такое непростое время? Возможных вариантов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru насчитал три. Каждый из них – как это всегда бывает при подобных жизненных альтернативах – обладает своими достоинствами и недостатками.
Способ № 1. Освободить и продать
Вариант, который риэлторы наверняка назовут лучшим – сначала освободить помещение от жильцов, и затем продавать его. В этом случае владелец получает полную «свободу рук» - рекламируй квартиру как хочешь (известно, что некоторые хозяева и риэлторские компании не полагаются только на объявления в печати, а еще и вывешивают из окна транспарант «Эта квартира продается!»), показывай ее в любое время… Кроме того, и сама недвижимость, в которой никто не живет, выглядит для покупателя привлекательнее.
«Здесь работает целая сумма факторов, - говорит Валерия Родионова, руководитель филиала “Сивцев Вражек» компании «Новый город”. – В обитаемом жилище обычно разбросаны вещи, присутствуют запахи – все это портит впечатление. Есть и другие, более рациональные факторы. Видя, что в квартире кто-то живет, покупатель наверняка задумается о том, не будет ли проблем с освобождением. Когда царит ажиотаж, все хватают все, что угодно – такие соображения отступают на второй план. Но сегодня, когда состояние рынка заметно более спокойное, покупатели ходят и придирчиво выбирают… Можно сформулировать так: если есть две квартиры, абсолютно одинаковые по цене и одинаково нравящиеся по своим потребительским характеристикам, но в одной живет арендатор, а в другой нет – покупатель, скорее всего, выберет второй вариант. Просто, чтобы снизить вероятность будущих проблем».
Минусы и сомнения: в общем, этот предельно честный и открытый способ хорош всем, кроме одного: в то время, пока квартира пустует, она не приносит никакого дохода. Продажа обычно занимает 2-3 месяца (хотя может и затянуться на полгода-год), каждый месяц – это, при нынешних ценах, минимум $1000. Если квартира в конце концов будет продана, это мизер – на рынке продаж совсем другие цифры, и вполне можно получить прибавку к цене в $10 тысяч именно за то, что объект свободен. А если не будет? Тогда мы получаем чистые потери.
Напомним, кстати, что не продается объект часто по причинам, от владельца не зависящим. Например, большинство продаж сегодня – это альтернативы: реализуя свое, мы сразу же докладываем деньги и приобретаем нечто более дорогостоящее. И вполне может получиться, что владелец неверно оценил состояние рынка: вырученных денег плюс доплаты не хватит на желаемый вариант. А значит, что продавать свою квартиру просто не имеет смысла…
Способ № 2. Продавать, но не выгонять
Второй путь – продавать при жильце, но поставив его в известность. Опытные ловеласы утверждают, что нет в женском сердце крепостей, которых нельзя было бы взять ласковыми словами – этот принцип и следует применить к арендатору. То есть наговорить ему много разных, всячески успокаивающих слов.
Прежде всего, сделать упор на то, что намерение продать квартиру и фактическая продажа – это «две большие разницы». Иногда, как уже говорилось выше, продать не получается. Во-вторых, намекнуть на то, что съезжать, возможно, и не придется. Многие покупатели являются инвестиционными – они покупают квартиру не для собственного проживания, а с целью вложения денег. Даже если покупатель окажется чистым спекулянтом (слово это используем сугубо как технический термин, без всякого негативного оттенка), т.е. он будет рассчитывать перепродать потом эту квартиру дороже – все равно такой собственник не станет возражать, что в квартире кто-то живет и приносит ему хоть небольшой, но доход.
Одним словом, шансы у нашего снимающего остаться жить в этой же квартире не так уж и малы – просто, говорит Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», поменяется человек, которому надо будет платить деньги.
В-третьих, даем арендатору «железобетонные» гарантии того, что если освобождать квартиру все-таки придется, он будет предупрежден об этом за солидный срок – как минимум за два месяца. Будем ли мы потом выполнять эти обещания или отнесемся к ним, как говорят сегодня, «без излишнего догматизма» - отдельная тема, но пообещать положительно стоит…
В-четвертых, обговариваем приемлемый для всех сторон график показов. Например, это могут быть два дня в неделю – понедельник и четверг, а в любые другие дни посещения квартиры посторонними строго запрещены. Это позволит жильцам не волноваться по поводу собственного спокойствия.
И, наконец, самое эффективное – деньги. Жизнь в продаваемой квартире – это не совсем комфортные условия, за что снимающему должна быть предложена скидка. По мнению В.Родионовой («Новый город»), на уровне не менее 10% от арендной цены. И еще имеет смысл пообещать арендатору, что – если все пройдет нормально – вы при расставании дадите ему некую сумму «за беспокойство». Не тот страховой депозит, который владелец квартиры обязан вернуть жильцу при расставании, а нечто сверху.
Минусы и сомнения: все те же денежные потери – правда, они меньше, чем если квартира не сдается вовсе. Также не исключено, что арендатор просто съедет: некоторые люди настолько ценят собственное privacy, что не согласятся идти на ущемление его ни за какие дисконты. Кроме того, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», арендатор – даже внешне смирившийся с тем, что квартиру продадут – будет активно этому препятствовать. Специально создавать беспорядок. Рассказывать о квартире всякие гадости – и горячей-то воды тут нет уже полгода, и со светом постоянно перебои, и наркоманы лестницу оккупировали… Можно вспомнить и такой случай: владелец квартиры занял пассивную позицию, отправляя потенциальных покупателей смотреть квартиру самостоятельно. Арендатор, который должен был их пускать, просто говорил, что он – тоже покупатель, и 15 минут назад внес за эту квартиру аванс. Интересующиеся, естественно, уходили – а владелец полгода не мог понять, почему это покупатели не перезванивают?