Недвижимость

Продать принадлежащую на правах частной собственности квартиру ее хозяин может либо самостоятельно, либо воспользовавшись услугами многочисленных риэлторских агентств. В первом случае можно сэкономить на размере риэлторских комиссионных, которые сегодня составляют у разных риэлторских компаний от 2 до 6% стоимости квартиры, однако при этом варианте серьезно возрастают различные юридические и финансовые риски, связанные с правильным оформлением договора купли-продажи и передачи оговариваемой суммы денег. Риэлторы берут все эти риски на себя. Также при самостоятельной продаже квартиры Вам приходится самостоятельно искать покупателя, что намного менее эффективно, чем если Вы прибегнете к помощи профессионалов-риэлторов.
1. Квартира должна быть приватизирована
Любые операции с квартирой, включая управление, завещание, дарение и столь актуальную продажу возможны лишь после вступления в права собственности на нее. Длится эта операция отнюдь не пару дней, а около двух месяцев. Поэтому лучше позаботиться об этом заранее: вам придется собрать достаточно большое количество документов и справок из БТИ, ЖЭКа и других инстанций. Право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и жилищного фонда имеет каждый гражданин РФ один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, это хотя бы примерно оценить ее, то есть получить информацию о стоимости.
2. Оценка стоимости квартиры
Оценить квартиру можно несколькими способами. Самый дешевый, быстрый и удобный, хотя и наиболее приблизительный – найти предложения о продаже аналогичных квартир, расположенных в Вашем районе, и на основании этих данных составить представление о стоимости своей квартиры. Более точную цифру можно получить у риэлтора — сейчас компании предоставляют эту услугу бесплатно. Наконец, самый точный метод — воспользоваться услугами специализированного специалиста-оценщика объектов жилой недвижимости, услуги которых стоят сейчас в среднем $100. За эти деньги заказчику выдается и документ о проведенной оценке, который может быть использован в суде, при получении ипотечного кредита и т.д.
3. Реклама квартиры
Следующий немаловажный момент — подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Москве существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире внесут в базу и будут предлагать потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости действуют иначе — заключают эксклюзивные договоры, по которым берут на себя рекламу, оформление и сбор пакета необходимых документов. Если Вы решили продавать квартиру самостоятельно, Вы можете подать бесплатные или платные объявления в одну из газет или разместить информацию на сайтах в интернете.
По опыту, срок реализации однокомнатной квартиры колеблется от 1 месяца до двух месяцев, двухкомнатные квартиры уходят в течение двух – трех месяцев, срок экспозиции трехкомнатных квартир составляет от полутора до пяти месяцев. И, наконец, многокомнатные квартиры (от 4 комнат и более) могут продаваться от полугода до полутора лет.
4. Встречи с потенциальными покупателями, торги
Когда к вам начинают обращаться потенциальные покупатели, вы проводите переговоры и показываете квартиру. Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости — у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно, поскольку вы попадаете на обслуживание определенной фирмы. С другой стороны, вам могут и выставить счет за обслуживание. Например, сказать, что «ситуация серьезная, мы беремся ее решить за такую-то сумму». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей лично.
5. Оплата квартиры
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Самый распространенный способ — расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Очень внимательно подходите к выбору банка. Лучше, если передача денег будет происходить на нейтральной территории. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
6. Сбор и оформление документов
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию. После того, как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Составить перечень документов, необходимых для заключения и регистрации сделки, и мужественно приступить к их сбору. Это опять РЭУ, БТИ, нотариальные конторы и другие не менее нужные учреждения. Вот минимум документов, который вам потребуется для сделки:
- правоустанавливающие документы на квартиру; - паспорта участников и их копии; - выписка из домовой книги; - экспликация; - поэтажный план; - справка формы 11-а (если договор купли-продажи планируется заверять нотариально); - разрешение органов опеки на сделку (если в продаваемой квартире имеются дети); - разрешение на сделку всех третьих лиц (соседей, супругов, не участвующих в сделке, и т.д.), заверенное нотариально.
Остальные документы прикладываются в зависимости от конкретной ситуации, так что их полный список может оказаться гораздо длиннее. Сбор справок - это почти всегда стресс. Редкие счастливчики могут похвастать тем, что, придя в очередную инстанцию, не обнаружили там никакой очереди и сразу же получили все, что им было необходимо. В подавляющем большинстве случаев людям приходится выстаивать огромные, медленно двигающиеся очереди. Так что, решив собрать пакет документов самостоятельно, готовьтесь к многодневному многоборью.
Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со свидетельствами о госрегистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Между тем, мы рекомендуем не производить операции купли-продажи самостоятельно, пытаясь сэкономить на услугах агентств недвижимости. За экономию Вам придется расплачиваться собственным временем и риском ошибки при совершении сделки.